案例丨重慶市**區(qū)人民法院審理合同糾紛案涉及重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司廠房拆除損失咨詢項目

（一）項目案情簡介

重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司向重慶**實業(yè)有限公司承租得**區(qū)**鋼材市場G-02號場地3420.56平方米，租期5年（自2018年1月1日起至2023年12月31日），并簽訂《重慶市**鋼材倉儲及樣品展示中心租賃合同》。其后重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司在其租賃場地上自行設(shè)計并建設(shè)了鋼結(jié)構(gòu)廠房1幢，進行鋼材加工廠房使用。2019年7月16日，**區(qū)龍都街道辦事處《關(guān)于強制拆除違法建筑的通知》，告知重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司、重慶**實業(yè)有限公司必須于2019年7月22前將違法建筑內(nèi)的設(shè)施設(shè)備搬離現(xiàn)場并將該違法建筑自行拆除。2019年7月19日，重慶**實業(yè)有限公司《關(guān)于支持政府項目限期搬離場地的通知》，通知重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司（肖某）必須于2019年7月23日前將場地內(nèi)的設(shè)施設(shè)備搬離現(xiàn)場，并將該場地內(nèi)的建筑物自行拆除。其后重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司將承租場地設(shè)施設(shè)備搬離，并拆除了場地內(nèi)建筑物。

因為重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司發(fā)現(xiàn)，出租人重慶**實業(yè)有限公司不擁有其承租的**鋼材市場G-02號場地的土地使用權(quán)或租賃權(quán)，所以認為重慶**實業(yè)有限公司隱匿該事實，對廠房被認定為違法建筑這一后果有明顯過錯，因此，向法院提起訴訟，要求重慶**實業(yè)有限公司賠償廠房拆除損失。

現(xiàn)重慶市**區(qū)人民法院因重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司與重慶**實業(yè)有限公司租賃合同糾紛案，委托我公司對申請人案涉廠房拆除損失進行咨詢。

（二）咨詢目的

為人民法院審理租賃合同糾紛案，提供廠房拆除損失金額額度參考。

（三）咨詢對象和范圍

1、咨詢委托

按照《評估委托書》（[2020]渝**法委評字第22號）載明委托事項為：“申請人案涉廠房拆除損失以及拆遷期間所發(fā)生的停產(chǎn)損失進行司法評估”。經(jīng)溝通后，《重慶市**區(qū)人民法院函》（[2020]渝**法委評字第22號）明確：

（1）接受以“咨詢報告”形式提交評估工作成果；

（2）損失內(nèi)涵為直接損失，損失范圍包括：廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費、廠房內(nèi)機器設(shè)備、原材料、半成品、物資搬運到新廠的搬遷費。

2、咨詢對象內(nèi)涵

評估人員根據(jù)項目特點，將上述損失范圍分為“廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費”、“廠房內(nèi)機器設(shè)備、原材料、半成品、物資搬運到新廠的搬遷費”兩部分。并界定損失內(nèi)涵如下：

（1）廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費

“廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費”的損失表現(xiàn)為廠房（包括廠房基礎(chǔ)、混凝土地坪、鋼結(jié)構(gòu)廠房）建筑物的價值扣減廠房拆除的廢鋼價值后的余額，再加計重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司自行拆除廠房的費用。

1）廠房的建筑物價值為價值時點2019年8月1日廠房建筑物的重置成本減去建筑物折舊后得到的價值。

2）廠房拆除的鋼材包括拆除的鋼柱、鋼梁、鋼支撐，C型鋼檁條、墻架，壓型彩鋼板，按“G02廠房圖紙”量算，拆除作再生資源回收鋼材包括型材128.29噸，壓型彩鋼板材23.40噸、C型鋼27.79噸。

3）廠房拆除費用為3146.5平方米鋼結(jié)構(gòu)廠房拆除費用。

（2）廠房內(nèi)機器設(shè)備、原材料、半成品、物資搬運到新廠的搬遷費

關(guān)于廠房內(nèi)機器設(shè)備、原材料、半成品、物資，咨詢?nèi)藛T現(xiàn)場勘查時未見實物。委托人移交資料雖包含有《渝東鋼材市場場地G-02場地物品清單》、照片和《**鋼結(jié)構(gòu)公司搬家明細清單》，但設(shè)備規(guī)格型號、外形尺寸、重量信息不完整，原材料、半成品、物資品類、規(guī)格、尺寸同樣信息不全，無具體搬遷方案、運距等約定，無法按價值時點的實際搬遷情況模擬測算搬遷補助費。

因此，我們對重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司廠房內(nèi)機器設(shè)備、原材料、半成品、物資的搬遷，以廠房面積3146.5平方米為計量基數(shù)，參照《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔2011〕123號）規(guī)定的生產(chǎn)用房搬遷費標(biāo)準(zhǔn)計算。

（一）咨詢方法

根據(jù)本次咨詢項目特點，我們分別采用以下方法測算

1、廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費損失

“廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費”的損失表現(xiàn)為廠房（包括廠房基礎(chǔ)、混凝土地坪、鋼結(jié)構(gòu)廠房）建筑物的價值扣減廠房拆除的廢鋼價值后的余額，再加計廠房的拆除費用。

（1）廠房建筑物價值采用成本法測算

成本法是測算咨詢對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到咨詢對象價值或價格的方法。參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本項目特點，成本法計算公式如下：

V= C×q

=（A+B+C+）×q

式中：

V─咨詢價值（元或元／㎡）

C─建筑物重置成本（元或元／㎡）

q─建筑物成新率（%）

A─開發(fā)成本

B─管理費用

C─投資利息   

廠房成新率采用年限法確定。

（2）廠房拆除的廢鋼價值

通過市場調(diào)查，可以找到相同或類似的廢金屬收購價格單價，與廢鋼重量之積確定。

（3）廠房的拆除費用采用成本法測算

廠房拆除費用＝廠房拆除工程費+管理費

2、廠房內(nèi)機器設(shè)備、原材料、半成品、物資搬運到新廠的搬遷費

按照咨詢對象內(nèi)涵，以廠房面積3146.5平方米為計量基數(shù)，參照《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔2011〕123號）規(guī)定的生產(chǎn)用房搬遷費標(biāo)準(zhǔn)40元/平方米.次計算。

（二）咨詢工作過程

1、評估準(zhǔn)備階段

項目組人員多次與委托人、當(dāng)事人溝通、洽談，明確廠房拆除損失內(nèi)涵、損失范圍，并補充收集咨詢所需的資料，由委托人質(zhì)證后移交我公司。

2、現(xiàn)場調(diào)查階段

咨詢機構(gòu)人員約同重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司、重慶**實業(yè)有限公司人員一起，以委托人提供的相關(guān)照片、圖紙為基礎(chǔ)，對現(xiàn)場進行有限勘查核實：

（1）勘查對比現(xiàn)場特征是否與委托人提供的場地照片顯示的特征相符；采用測量工具，抽查測量場地寬度、長度數(shù)據(jù)，比對與圖紙標(biāo)注平面尺寸是否基本相符，以核實資料記載的廠房面積數(shù)據(jù)真實、可靠性。

（2）通過查看、測量現(xiàn)場遺留的建物痕跡，采集地坪厚度特征、地基處理方式、柱基礎(chǔ)斷面尺寸及鋼筋預(yù)埋特征信息，選取現(xiàn)場參照物（如擋土墻），結(jié)合照片，有限比對已拆除廠房的高度、鋼柱規(guī)格與圖紙標(biāo)注參數(shù)是否基本相符。

（3）經(jīng)現(xiàn)場勘查核對，并經(jīng)當(dāng)事雙方確認，對現(xiàn)場特征與圖紙不一致的，以現(xiàn)場采集數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；其他參數(shù)采用廠房圖紙標(biāo)注參數(shù)。

3、咨詢估算階段

評估人員進行市場調(diào)查，廣泛收集與評估對象有關(guān)的市場價格信息，對所收集信息資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)；

根據(jù)委托人提供或移交的資料，結(jié)合現(xiàn)場勘查情況，確定咨詢對象特征及基本參數(shù)，選擇適用的咨詢方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成初步咨詢結(jié)果，撰寫相關(guān)的咨詢技術(shù)說明。

4、編制和提交咨詢報告階段

對初步咨詢結(jié)果進行復(fù)核，確認咨詢工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況；

進行咨詢結(jié)果匯總分析，確定最終咨詢結(jié)論，撰寫咨詢報告；

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和評估機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對咨詢報告及咨詢程序執(zhí)行情況進行內(nèi)部審核；與委托人、當(dāng)事方就咨詢報告有關(guān)內(nèi)容進行必要溝通；

向委托人提交正式咨詢報告。

（一）廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費損失

1、廠房建筑物價值

（1）重置成本

1）開發(fā)成本

開發(fā)成本＝建設(shè)工程前期費用＋建設(shè)工程費

建設(shè)工程費：根據(jù)委托人提供的“G02廠房圖紙”、照片，結(jié)合現(xiàn)場勘查綜合分析設(shè)定，借用《重慶市房屋建筑與裝飾工程計價定額（2018）》，采用工料測算量測算為3158765.87元。

分部分項工程項目清單計價表

建設(shè)工程前期工程費：

咨詢對象廠房建筑物在承租土地上自行設(shè)計建設(shè)，未取得相關(guān)管理部門批建，因此，廠房的工程前期費用只計算設(shè)計費。本咨詢項目廠房有設(shè)計圖，但無設(shè)計單位及工程師簽章，經(jīng)詢問，只提供此類工作成果的鋼結(jié)構(gòu)廠房設(shè)計費一般為7.5元/平方米。

2）管理費用

參照財建[2016]504號同類工程管理費標(biāo)準(zhǔn)，按開發(fā)成本2%計取，計20.23元/平方米。

3）投資利息

根據(jù)同類型、同規(guī)模建筑物的正常建設(shè)情況，確定估價對象的建設(shè)開發(fā)期為3個月，前期費用一次性投入，建設(shè)工程費用、管理費用均勻投入，利率按當(dāng)期1年期LPR4.25％計取，投資利息計5.32元/平方米。

4）經(jīng)計算，廠房重置成本單價為1037元/平方米。

（2）成新率

現(xiàn)場勘查時廠房實際已滅失，因此我們采用年限法測算成新率。又知G-02號場地租期為5年，考慮其為承租土地上建設(shè)的廠房，經(jīng)濟壽命5年計。租期自2018年1月1日起，截止價值時點，已使用年限1.58年，經(jīng)測算成新率為70%。

（3）經(jīng)測算廠房建筑物價值為2,296,950 元（單位面積價值730元/平方米）

2、廠房拆除的廢鋼價值

經(jīng)統(tǒng)計，廠房拆除的廢鋼包括型材128.29噸，壓型彩鋼板材23.40噸、C型鋼27.79噸。經(jīng)查詢，2019年7月西南地區(qū)廢鋼收購價格為，型材廢鋼1500元/噸，C型鋼、彩鋼板材廢鋼1000元/噸。

3、廠房的拆除費用

廠房拆除費用＝廠房拆除工程費+管理費

拆除費用根據(jù)廠房建設(shè)工程費計算成果，借用《重慶市房屋修繕工程計價定額（2018）》，采用工料測算量測算單位面積拆除工程費為21.5元/平方米。

拆除管理費參照財建[2016]504號同類工程管理費標(biāo)準(zhǔn)，按拆除工程費2%計取，管理費為0.43元/平方米。

廠房拆除費用＝（21.5+0.43）×3146.5＝69,220元

4、廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費損失

廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費損失＝廠房建筑物價值-廠房拆除的廢鋼價值+廠房拆除費用

＝2,296,950-243,630.00+69,220

＝2,122,540.00元

（二）廠房內(nèi)機器設(shè)備、原材料、半成品、物資搬運到新廠的搬遷費

廠房內(nèi)機器設(shè)備、原材料、半成品、物資以廠房面積3146.5平方米為計量基數(shù)，參照《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔2011〕123號）規(guī)定的生產(chǎn)用房搬遷費標(biāo)準(zhǔn)40元/平方米.次計算，搬遷費為125,860 元。

（三）廠房拆除損失咨詢結(jié)論

經(jīng)咨詢測算，廠房拆除損失金額為2,248,400.00元。